Certificat d'urbanisme : les deux types, et pourquoi presque tout le monde demande le mauvais
Avant d'acheter un terrain, la question qui compte n'est pas « combien il mesure » mais « qu'est-ce que je peux y faire ».
La réponse ne se trouve ni au cadastre, ni au service de publicité foncière. Elle se trouve à la mairie, dans un document gratuit que deux personnes sur trois demandent dans la mauvaise version.
Deux certificats qui ne répondent pas à la même question
Le CUa vous apprend que vous êtes en zone UB. Le CUb vous apprend que la maison de 140 m² que vous imaginez, à cet endroit, avec cet accès, est réalisable — ou pas.
Si vous achetez pour construire, c'est le CUb qu'il faut.
Les délais
| Type | Délai d'instruction |
|---|---|
| CU d'information (CUa) | 1 mois |
| CU opérationnel (CUb) | 2 mois |
Les deux sont gratuits. La seule chose qu'ils coûtent est du temps — et c'est précisément pour ça qu'il faut les demander tôt, pas la semaine avant la signature.
L'effet que presque personne n'utilise
C'est la partie la plus intéressante, et la moins connue.
Un certificat d'urbanisme gèle les règles pendant 18 mois : les dispositions d'urbanisme, le régime des taxes et les participations applicables au terrain ne peuvent pas être remis en cause pendant cette durée, sauf exceptions limitées.
Le certificat peut en outre être prorogé, sur demande, si les règles n'ont pas changé.
Ce qu'il faut y joindre
Pour un CUa : l'identification du terrain — commune, section, numéro de parcelle — et un plan de situation.
Pour un CUb, il faut en plus décrire le projet : nature de la construction envisagée, destination, superficie approximative, et l'emplacement sur le terrain. Pas besoin d'un permis complet, mais une description vague donne une réponse vague.
La demande se dépose à la mairie de la commune où se trouve le terrain, ou par voie dématérialisée dans les communes qui le proposent.
Ce qu'il ne fait pas
Il ne vaut pas permis de construire. Un CUb positif ne dispense pas du dépôt d'une demande de permis.
Il ne dit rien sur la propriété. Pour savoir qui est propriétaire et ce qui grève le terrain, il faut le service de publicité foncière.
Il ne dit rien sur l'état du sol. Pollution, risques naturels, nature géotechnique : ce sont d'autres diagnostics, et certains sont obligatoires à la vente.
L'ordre logique avant d'acheter
- CU — le terrain permet-il ce que je veux faire ?
- État hypothécaire — qui en est propriétaire, et qu'est-ce qui pèse dessus ?
- État des risques — obligatoire à la vente, et gratuit à produire
- Bornage, s'il y a un doute sur les limites
Le premier est gratuit et prend un à deux mois. C'est pour cette raison qu'il doit être le premier, et pas le dernier.
Le point de départ
Toutes ces démarches commencent par l'identification cadastrale de la parcelle : commune, section, numéro. Sans elle, la mairie ne peut pas instruire.
Cadastre GPS vous la donne en cliquant sur la parcelle : référence complète, coordonnées GPS et limites visibles sur la photo aérienne, avant même d'avoir mis les pieds à la mairie.
