Succession : retrouver les biens immobiliers d'un défunt
Dans une succession urbaine, tout le monde sait ce qu'il y a : l'appartement.
Dans une succession rurale, personne ne sait. Il y a des parcelles dans trois communes, certaines encore au nom du grand-père, une dont plus personne ne connaît l'emplacement, et une qui avait été vendue dans les années soixante sans que rien ne soit publié.
Voici comment on reconstitue tout ça.
Source 1 — Le service de publicité foncière
C'est la source officielle, et elle est méconnue.
La demande de renseignements par personne — formulaire 3233-SD — permet d'obtenir tout ce qui a été publié au nom d'une personne : acquisitions, ventes, donations, hypothèques.
Tarif : 12 € par personne désignée, réponse par courriel gratuite, une dizaine de jours. C'est la façon la plus directe de savoir ce qui était publié au nom du défunt.
Source 2 — Le notaire
Le notaire chargé de la succession fait ce travail dans le cadre de sa mission, et dispose d'accès qu'un particulier n'a pas.
Il interroge aussi le fichier central des dispositions de dernières volontés, indispensable pour savoir s'il existe un testament — ce qui change tout le reste.
Source 3 — Les papiers de la famille
À ne pas négliger : les avis de taxe foncière sont la piste la plus fiable pour trouver des parcelles oubliées. Une taxe payée chaque année signifie un bien identifié, avec sa référence cadastrale dessus.
Viennent ensuite les anciens actes, les relevés de banque avec des prélèvements récurrents, et la mémoire des voisins.
Les délais qui courent
Si le patrimoine est complexe, on peut déposer une déclaration estimative dans les délais et la rectifier ensuite — mieux vaut cela qu'un dépôt tardif.
L'attestation immobilière
Pour les immeubles, le notaire établit une attestation immobilière qui constate la transmission et la publie au service de la publicité foncière.
Ce n'est pas facultatif et ce n'est pas repoussable indéfiniment : sans publication, les héritiers ne peuvent pas vendre dans des conditions normales.
Le vrai piège : l'indivision
Tant que le partage n'est pas fait, les héritiers sont en indivision. Chacun a une quote-part abstraite sur l'ensemble, pas un bien identifié.
Ce qui signifie :
- les actes importants requièrent des majorités, voire l'unanimité
- chaque indivisaire peut demander le partage à tout moment
- au décès de l'un d'eux, ses propres héritiers entrent dans l'indivision
C'est ainsi que se créent les indivisions à trente personnes qui bloquent des parcelles pendant des décennies. Sortir de l'indivision tôt coûte moins cher que d'y rester.
Ce qu'il faut faire, dans l'ordre
- Reconstituer le patrimoine : publicité foncière, notaire, papiers de famille
- Localiser les parcelles — une liste de références ne permet aucune décision
- Vérifier les charges : hypothèques, servitudes
- Déclarer dans les six mois
- Publier l'attestation immobilière
- Partager, plutôt que de rester en indivision
Localiser, justement
Une liste de références cadastrales ne dit pas ce qu'on a hérité. Une parcelle enclavée, une parcelle constructible et une parcelle en zone inondable se ressemblent beaucoup sur un tableau.
Avec Cadastre GPS, vous entrez chaque référence et vous voyez la parcelle sur la photo aérienne : sa forme, son accès, ce qu'il y a autour. C'est la différence entre partager une liste et partager des biens.
